La ley de rentas controladas establece que la renta de una vivienda sólo puede aumentar periódicamente una cierta cantidad que determina el gobierno. De manera que las viviendas con renta controlada, por lo general apartamentos, siguen estando al alcance y están protegidas de los propietarios que, en el mercado libre, pueden subir la renta hasta lo que la gente esté dispuesta a pagar.

“En las viviendas con renta controlada, el gobierno regula la renta para proporcionar viviendas asequibles a familias de la zona”, explica el profesor de Derecho David Reiss, director del programa académico del Center for Urban Business Entrepreneurship.

Los apartamentos con renta controlada son más comunes en la ciudad de Nueva York (que en 1943 promulgó leyes en este sentido), pero también hay muchos en San Francisco y en otras zonas urbanas densamente pobladas. Pero el control de renta conlleva algunos inconvenientes y dificultades, sobre todo si tratas de encontrar una de estas codiciadas viviendas por ti mismo.

¿Qué diferencia hay entre “renta controlada” y “renta estabilizada”?

Los términos “renta controlada” y “renta estabilizada” se utilizan a menudo indistintamente para referirse a cualquier tipo de unidad con renta regulada por el gobierno, pero hay algunas diferencias sustanciales entre estos dos términos que debes saber. 

Los apartamentos con renta controlada son verdaderos hallazgos. 

“Los alquileres de los apartamentos con renta controlada son extremadamente limitados”, dice Reiss. En estos apartamentos, los aumentos del alquiler están muy por debajo del 1 % anual. Por ello, es comprensible que “muy pocos apartamentos tengan renta controlada; en Nueva York, son menos del 2 %”, dice Reiss. 

Para calificar para renta controlada, el edificio tiene que haberse construido antes de 1947 y estar ocupado por la misma familia desde 1971. Estos apartamentos pueden traspasarse a hijos o a otros miembros de la familia, pero eso es todo: no se admiten amigos ni subarrendatarios. Así que, a menos que tengas un tío bisabuelo viviendo en el mismo apartamento desde los años 60, probablemente no podrás encontrar un apartamento así. 

“Una vez que el inquilino actual se marche, probablemente en un ataúd, el apartamento perderá su condición de renta controlada”, dice Reiss. 

Por otra parte, los apartamentos con renta estabilizada tienen rentas que pueden subir un poco más que los de renta controlada. Para darte una idea de lo “estables” que son estas rentas, los propietarios suelen estar autorizados a subirlos solo un 1 % o 2 % al año. El importe real lo determina cada año una junta directiva de la ciudad, y suele ser objeto de acalorados debates entre grupos de inquilinos y propietarios.

¿Cuáles son los inconvenientes de las rentas controladas?

Las rentas reguladas tienen inconvenientes, tanto para los propietarios como para los inquilinos. Para los propietarios, las deducciones de impuestos podrían no ser suficientes para cubrir lo que ganarían por un apartamento en el mercado abierto, lo que para ellos podría significar una pérdida. Para los inquilinos que esperan conseguir un apartamento de este tipo, las regulaciones de las rentas pueden ser perjudiciales ya que los actuales inquilinos de un edificio suelen aferrarse a él como si su vida dependiera de ello, por lo que los apartamentos casi nunca están disponibles y son escasos.

Además, como el precio de las unidades con renta regulada es artificialmente bajo, los propietarios que también tienen apartamentos no regulados podrían inflar esos alquileres para compensar. Como resultado, las ciudades en las que existen rentas controladas suelen tener dos mercados inmobiliarios: el mercado de renta controlada, en el que los precios se mantienen bajos, y un mercado complementario en el que los precios se disparan.

En ciudades como Atlanta o Chicago, donde no hay control de alquileres, sigue existiendo un mercado inmobiliario a precios moderados, mientras que ciudades como Nueva York o San Francisco son un mundo mucho más polarizado donde la gente, o tiene suerte y consigue una renta baja, o se encuentra a merced del mercado abierto de rentas con precios altísimos.

Además, el control de rentas da lugar a los llamados mercados grises. Los inquilinos que tienen condiciones de alquiler favorables tienden a conservar los apartamentos en renta (contenido en inglés) durante mucho tiempo y podrían subarrendarlos ilegalmente en lugar de volver a ponerlos en el mercado.

Por último, las rentas controladas pueden crear una relación antagónica entre propietarios e inquilinos. Si un propietario tiene un edificio lleno de inquilinos que pagan alquileres muy inferiores a los del mercado, tiene un gran motivo económico para desalojar a los inquilinos o acondicionar el edificio para otro uso, como para condominios.